Leegstandonderzoek in Eindhoven — staat uw pand echt leeg?

Leegstand in Eindhoven: schijn bedriegt vaker dan u denkt

Eindhoven heeft zich de afgelopen decennia ontwikkeld tot de technologiehoofdstad van Nederland. De Brainport-regio trekt internationaal talent en bedrijvigheid aan, wat de druk op de vastgoedmarkt aanzienlijk heeft verhoogd. Tegelijkertijd staan in wijken als Strijp, Woensel-Noord, Tongelre en het voormalige Philips-terrein panden leeg die wachten op herontwikkeling, verkoop of een nieuwe huurder. Juist deze leegstaande objecten zijn kwetsbaar voor ongeoorloofd gebruik.

Een pand dat officieel leegstaat, kan in werkelijkheid worden bewoond door krakers, gebruikt voor illegale onderverhuur, ingezet als opslaglocatie voor gestolen goederen of zelfs functioneren als productielocatie voor synthetische drugs. Als eigenaar bent u op grond van de Woningwet en het Burgerlijk Wetboek verantwoordelijk voor wat er in en rondom uw pand gebeurt. De gemeente Eindhoven past de Wet Damocles (artikel 13b Opiumwet) actief toe, waardoor uw pand gesloten kan worden bij drugsgerelateerde activiteiten, ook als u hiervan niet op de hoogte was.

Signalen die wijzen op onrechtmatig gebruik van leegstaande panden

Als vastgoedeigenaar of beheerder is het essentieel om alert te zijn op de volgende signalen:

• Onverklaarbaar energieverbruik bij een pand dat leeg zou moeten staan
• Gordijnen, verlichting of andere tekenen van bewoning die niet overeenkomen met de leegstandstatus
• Afval, post of bezorgpakketten bij het pand
• Meldingen van buren over geluiden, bezoek of activiteit op ongebruikelijke tijdstippen
• Beschadigde sloten, geforceerde toegangsdeuren of noodmaatregelen bij ramen
• Voertuigen die structureel bij het pand geparkeerd staan

Deze signalen vormen op zichzelf geen sluitend bewijs, maar rechtvaardigen wel nader onderzoek. Vroegtijdig ingrijpen voorkomt dat de situatie escaleert tot een juridisch of financieel probleem van grotere omvang.

Aanpak van SAJ Recherche bij leegstandonderzoek

SAJ Recherche voert professioneel leegstandonderzoek uit voor vastgoedeigenaren, beheerders en gemeenten in Eindhoven en de regio Zuidoost-Brabant. Ons onderzoek bestaat uit een combinatie van methoden die samen een compleet beeld opleveren van de feitelijke situatie rondom uw pand.

De onderzoeksaanpak omvat doorgaans de volgende stappen:

• Fysieke observatie: onze onderzoekers voeren op verschillende dagen en tijdstippen observaties uit bij het pand om feitelijk gebruik vast te stellen
• Nutsverbruikanalyse: controle van energie- en waterverbruik om vast te stellen of deze consistent zijn met leegstand
• Buurtonderzoek: gerichte gesprekken met omwonenden en bedrijven in de directe omgeving
• GBA-verificatie: controle of er personen ingeschreven staan op het adres die daar niet zouden moeten verblijven
• Digitaal onderzoek: analyse van online bronnen, waaronder verhuurplatforms, om te controleren of het pand wordt aangeboden voor bewoning of andere doeleinden

Alle onderzoekswerkzaamheden worden uitgevoerd conform de Wpbr-vergunning van SAJ Recherche en met inachtneming van de AVG. Het resultaat is een gedetailleerd rapport met feitelijke bevindingen, fotorapportage en een heldere conclusie over de status van uw pand. Dit rapport is direct bruikbaar als bewijsstuk in civielrechtelijke procedures, bij handhavingsverzoeken aan de gemeente of als onderbouwing voor verzekeringskwesties.

Praktijkvoorbeeld: verborgen bewoning in een bedrijfspand in Strijp

Een vastgoedbelegger met meerdere bedrijfspanden op het voormalige Strijp-S-terrein in Eindhoven constateerde dat de energierekening van een leegstaand unit onverwacht hoog was. De beheerder had bij reguliere controles geen bijzonderheden aangetroffen, maar de eigenaar besloot SAJ Recherche in te schakelen. Na een week observatie stelden wij vast dat het pand in de avonduren werd betreden door meerdere personen via een zij-ingang. Nader onderzoek wees uit dat het unit werd gebruikt als woonruimte voor arbeidsmigranten, zonder enige vergunning of overeenkomst. Met ons rapport kon de eigenaar direct juridische stappen ondernemen en het pand veiligstellen.

Conclusie

Leegstand in Eindhoven is niet altijd wat het lijkt. Onrechtmatig gebruik van leegstaande panden brengt financiele, juridische en veiligheidsrisico’s met zich mee die u als eigenaar direct raken. Proactief onderzoek is de meest effectieve manier om grip te houden op uw vastgoed.

Twijfelt u of uw leegstaande pand daadwerkelijk ongebruikt is? Neem contact op met SAJ Recherche voor een vertrouwelijk gesprek.