Verhaalsonderzoek voor verhuurders in Groningen — is er iets te halen?

Huurschulden in Groningen: eerst onderzoeken, dan procederen

Groningen kent een bijzondere huurmarkt. De stad heeft een van de grootste studentenpopulaties van Nederland, een krappe woningmarkt in wijken als de binnenstad, Paddepoel, Helpman en Vinkhuizen, en een divers aanbod dat varieert van studentenkamers tot gezinswoningen en commercieel vastgoed. Woningcorporaties als Lefier, Nijestee en De Huismeesters beheren een groot deel van de sociale voorraad. Verhuurders in alle segmenten worden regelmatig geconfronteerd met huurachterstanden, schade aan het gehuurde of contractbreuk door huurders.

De eerste reactie bij een betalingsachterstand is vaak het starten van een incassoprocedure of het inschakelen van een advocaat. Maar procederen kost geld: griffierecht, advocaatkosten, deurwaarderskosten en tijd. Als de huurder uiteindelijk geen verhaalsmogelijkheden blijkt te bieden, draait u als verhuurder op voor de proceskosten bovenop de al geleden huurschade. In de praktijk blijkt een aanzienlijk deel van de veroordelingen in huurzaken niet of nauwelijks te incasseren. Een verhaalsonderzoek voorafgaand aan de procedure voorkomt deze kostbare vergissing.

Wat brengt een verhaalsonderzoek in kaart?

Een professioneel verhaalsonderzoek geeft u een realistisch beeld van de financiele positie van uw huurder of voormalige huurder. Het onderzoek richt zich op de vraag of er voldoende verhaalsmogelijkheden zijn om een vordering daadwerkelijk te incasseren.

De onderzochte componenten omvatten doorgaans:

• Inkomstenbronnen: heeft de huurder een dienstverband, uitkering, onderneming of andere inkomsten waarop beslag gelegd kan worden?
• Onroerend goed: staat er vastgoed op naam van de huurder, en zo ja, is dit belast met hypotheek of beslag?
• Voertuigen en roerende zaken: zijn er voertuigen of andere waardevolle bezittingen geregistreerd op naam?
• Bedrijfsbelangen: is de huurder bestuurder of aandeelhouder van een vennootschap met substantieel vermogen?
• Bestaande schulden en beslagen: zijn er al beslagen gelegd door andere schuldeisers, en zo ja, wat is de positie van uw vordering in de rangorde?
• Vermogensbestanddelen: banktegoeden, effectenportefeuilles of andere financiele activa, voor zover traceerbaar via openbare bronnen

Voor de Groningse markt is bijzondere aandacht nodig voor de studentenpopulatie. Studentenhuurders hebben doorgaans beperkte eigen middelen, maar mogelijk wel ouders die borgstaan of een studieschuld die de verhaalspositie beinvloedt. Bij commerciele huurders speelt de bedrijfsstructuur een rol: een huurder die opereert via een BV met minimaal kapitaal biedt weinig verhaal, ook al lijkt het bedrijf actief.

Hoe SAJ Recherche te werk gaat

SAJ Recherche voert verhaalsonderzoeken uit voor verhuurders, woningcorporaties en vastgoedbeheerders in Groningen en de noordelijke provincies. Ons onderzoek combineert administratieve bronnen met digitaal onderzoek en waar nodig veldwerk om een zo volledig mogelijk beeld te schetsen van de financiele positie van de debiteur.

Wij raadplegen onder meer het Kadaster, het Handelsregister (KvK), het RDW-register, openbare faillissementsregistraties en andere beschikbare bronnen. Aanvullend voeren wij digitaal onderzoek uit om indicaties van vermogen of bezittingen te achterhalen die niet uit registers blijken. Alle werkzaamheden vinden plaats binnen de kaders van de Wpbr en de AVG.

Het resultaat is een helder rapport met een overzicht van de aangetroffen verhaalsmogelijkheden, een inschatting van de haalbaarheid van incasso en een advies over de meest verstandige vervolgstap. Dit rapport stelt u en uw advocaat in staat om een gefundeerde beslissing te nemen: procederen, schikken of de vordering afboeken om verdere kosten te vermijden.

Praktijkvoorbeeld: schijnbaar vermogende huurder in Paddepoel

Een particuliere verhuurder in Groningen had een huurachterstand van vier maanden opgebouwd bij een huurder van een bovenwoning in Paddepoel. De huurder reed in een dure auto en gaf de indruk vermogend te zijn. De verhuurder overwoog een ontbindings- en incassoprocedure, maar schakelde eerst SAJ Recherche in voor een verhaalsonderzoek. Ons onderzoek wees uit dat het voertuig op naam stond van een leasemaatschappij, dat de huurder geen onroerend goed op naam had, en dat er reeds twee loonbeslagen lagen van andere schuldeisers. De conclusie was dat de verhaalsmogelijkheden minimaal waren. De verhuurder koos op ons advies voor een minnelijke beeindiging van de huurovereenkomst in plaats van een kostbare procedure, en bespaarde daarmee naar schatting vierduizend euro aan proceskosten die niet te verhalen zouden zijn geweest.

Conclusie

Een verhaalsonderzoek is geen luxe maar een noodzakelijke stap voordat u als Groningse verhuurder een procedure start tegen een huurder. Het voorkomt dat u goed geld naar kwaad geld gooit en stelt u in staat om een rationele beslissing te nemen.

Wilt u weten of uw huurder verhaalsmogelijkheden biedt? Neem contact op met SAJ Recherche voor een vertrouwelijk gesprek.